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地鐵是如何影響周圍的房?jī)r(jià)的?

  • 發(fā)布時(shí)間:2015-12-18
  • 信息來源:知乎
  • 作者:張?chǎng)?/li>
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        實(shí)際上關(guān)于地鐵和房?jī)r(jià)學(xué)術(shù)界有很多研究。

        比如:Cervero et al. (2004)發(fā)現(xiàn),距離地鐵站400米到800米距離的房子,價(jià)格比周邊其他房子貴出6.4%到45%!Debrezion et al. (2007)的研究結(jié)果顯示,房子與地鐵站的距離每減少250米,價(jià)格上漲2.4%。當(dāng)然以上都是使用國(guó)外數(shù)據(jù)所做的研究。

        2015年最新一期的《Regional Science and Urban Economics》發(fā)表了清華大學(xué)的Yangfei Xu,Siqi Zheng和北京大學(xué)的Qinghua Zhang的一篇文章,研究?jī)?nèi)容為:北京實(shí)施限行政策前后,地鐵周邊房?jī)r(jià)如何變化。該文章使用的數(shù)據(jù)位高德地圖的數(shù)據(jù)庫(衡量私人交通和地鐵交通的便利性以便構(gòu)造交通替代指數(shù))和我愛我家的房屋銷售數(shù)據(jù),研究期間為2004——2010年。(北京限行政策出臺(tái)年份為2008,實(shí)際生效為2011)

        一、為什么該文章要選擇北京限行政策前后地鐵周圍的變化?

        這一點(diǎn)對(duì)于解釋地鐵——房?jī)r(jià)關(guān)系很關(guān)鍵。因?yàn)榇蟊娡ǔ:雎粤说罔F影響房?jī)r(jià)的潛在前提。

        越靠近地鐵的房子越貴,背后的原因之一就在于地鐵的交通便利性。但是地鐵不是唯一的出行方式,私家車和地鐵是相互替代的交通工具。如果一個(gè)城市開私家車上班、出行和坐地鐵一樣方便,成本也差不多,那么房子靠近地鐵就沒什么優(yōu)勢(shì),地鐵影響房?jī)r(jià)的前提就會(huì)大打折扣。而越是私人交通不方便的城市(購車成本高,道路擁擠,油價(jià)高),私人交通對(duì)地鐵的替代性越低,地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響也就越大。

        二、這篇研究的結(jié)論告訴我們什么?

        1、政府通過限行政策,提高了人們購買地鐵附近房子的意愿,這種購買意愿提高了1.8%——2.7%。

        這個(gè)結(jié)論推廣一下,我們可以認(rèn)為,不同的城市中,地鐵對(duì)于房子價(jià)格的影響是不一樣的。越是私人交通不便利的城市(北京、上海),地鐵對(duì)于房?jī)r(jià)的影響越大。反之亦然。

        2、這些愿意為地鐵附近房子支付高溢價(jià)的人群,其溢價(jià)支付意愿比原房?jī)r(jià)溢價(jià)提高了36%——60%。

        解釋一下:假設(shè)某個(gè)房子A“僅僅是因?yàn)榈罔F便利性”比附近的另一個(gè)房子B價(jià)格高1000元/平,那么在北京限行政策出臺(tái)后,這些愿意購買A房子的人,會(huì)愿意支付比B高1360——1600/平的價(jià)格。所以城市中這種由于地鐵所產(chǎn)生的房屋價(jià)格溢價(jià),是與私人交通成本和人們的收入相聯(lián)系的。

        3、即便是在同一城市中,同樣靠近地鐵站的房子,其“溢價(jià)能力”也不相同,這也是由私人交通和公共交通便利程度的差別所影響的。

        4、北京市地鐵周邊的房?jī)r(jià)與非周邊的房?jī)r(jià)差在拉大——說明地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響越來越大!就北京這個(gè)地區(qū)而言,地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響是在逐漸增加的。那么其他城市的情況如何?我相信或許會(huì)有與北京不同的一個(gè)結(jié)論。